Kurz und übersichtlich: So präsentiert sich die Raumaufteilung dieser Immobilie in Zahlen.

„Objektbeschreibung und Ausstattung“

Willkommen in einem Zuhause, das mehr ist als nur ein Ort zum Wohnen – es ist ein Ort zum Ankommen, Entfalten, Zusammenleben und produktiv sein. Dieses moderne KfW 40 Plus Haus wurde in hochwertiger Holzbauweise errichtet (Baubeginn 2018, Fertigstellung 2019) und verbindet auf einzigartige Weise klare Architektur mit natürlicher Wärme, technischer Raffinesse und einer tiefen Liebe zum Detail.

Auf rund 328 m² Wohnfläche und zusätzlich über 130 m² Nutzfläche entfaltet sich ein Ort, der das Leben nicht nur ermöglicht, sondern bereichert: Ob als großzügiges Einfamilienhaus, für ein harmonisches Miteinander über Generationen hinweg oder als zukunftsorientierte Kapitalanlage mit bis zu drei separierbaren Einheiten – hier finden Ihre Ideen Raum. Ob Arbeiten im eigenen Büro, gemeinsame Projekte im Atelier oder generationsübergreifendes Zusammenleben unter einem Dach – diese Immobilie schafft die perfekten Voraussetzungen für moderne Lebensmodelle mit Flexibilität und Weitblick.

Schon beim Betreten empfängt Sie eine wohltuende Atmosphäre. Der offene Wohnbereich im Erdgeschoss, ausgestattet mit einem traditionellen Lohberger-Holzherd und ergänzt durch elegante Glastrennwände, verbindet Kochen, Essen und Wohnen auf ideale Weise – ein Ort, an dem sich der Alltag ebenso zu Hause fühlt wie festliche Abende im Kreis der Familie. Bodentiefe Fenster lassen Licht und Landschaft ins Haus fließen; ein beheizter Wintergarten und insgesamt drei Balkone schaffen Verbindung zur Natur zu jeder Jahreszeit.

Das Schlafzimmer im Erdgeschoss ist mit duftendem Zirbenholz ausgekleidet – ein Rückzugsort der besonderen Art. Im barrierefrei gestalteten Erdgeschoss liegen außerdem ein großzügiges Badezimmer mit Wanne und bodentiefer Dusche, ein separates Gäste-WC, ein praktisches Büro, die Speis sowie die Diele mit Garderobe. Die Türen sind extrabreit (ca. 1 Meter) und sorgen für Bewegungsfreiheit – auch im Alter oder bei körperlichen Einschränkungen.

Im Dachgeschoss eröffnet sich ein zweiter, großzügiger Wohnbereich mit Studiocharakter: ein verglastes Bad "en Suite" zum Schlafraum, ein eigener Wohnbereich sowie zwei ausgebaute Zimmer, eines davon mit Küchenanschlüssen. Beide Balkone sind von allen Zimmern im Dachgeschoss aus zugänglich – ideale Rückzugsorte mit Ausblick.

Im Untergeschoss erwartet Sie eine vollständig ausgestattete, helle Einliegerwohnung mit eigenem Eingang, Terrasse, einem Schlafzimmer, Küche und Wohnzimmer. Sie ist aktuell vermietet – eignet sich jedoch ebenso als Büro-, Therapie- oder Praxisfläche, als Atelier oder Gästebereich. Der Zugang erfolgt stufenlos. Zudem finden sich auf dieser Ebene ein Hauswirtschaftsraum, ein vorbereitetes Saunabad, Technikräume, das Pellet Lager sowie Lagerflächen im Vorratslager.

Der liebevoll angelegte Garten ist ein echtes Highlight: Terrassen und Sitzplätze auf verschiedenen Ebenen, ein Schwimmbecken mit Aussicht, gepflegte Pflanzbereiche, ein großes Gemüsebeet und alte Obstbaumsorten schaffen eine grüne Oase mit praktischer Nutzung. Ein Teich mit Wasserlauf im Eingangsbereich lädt zum Innehalten ein. Die massiven Stützmauern gliedern das Grundstück auf natürliche Weise.

Eine große Garage, das massive Gartenhaus und separate Stellplätze für Haupt- und Einliegerwohnung runden das Anwesen funktional ab. Die Zufahrt ist vollständig gepflastert, auch der Zugang zum Garten ist barrierefrei möglich.

Technisch überzeugt das Haus mit einem durchdachten Energiekonzept: Eine Photovoltaikanlage mit 7,5 kWp, kombiniert mit einem 9 kW-Stromspeicher, unterstützt die sparsame Pelletheizung. Fußbodenheizung in allen Räumen, dezentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung und dreifachverglaste Fenster sorgen für ein angenehmes Raumklima – bei gleichzeitig geringen Betriebskosten. Laut Eigentümer liegt der Verbrauch bei lediglich 2–3 Tonnen Pellets pro Jahr für das gesamte Gebäude.



Internet über Glasfaser, ein durchdachter Grundriss, viele Extras und ein Zustand, der einem Neubau sehr nahekommt: Dieses Objekt ist sofort bezugsfertig. Eine fundierte Wertermittlung gemäß NHK 2010 liegt vor und kann zur Einschätzung herangezogen werden.

Fazit: Wer ein werthaltiges Zuhause mit Seele sucht – zum Leben, Lieben, Arbeiten oder Vermieten – wird sich hier nicht nur wohlfühlen. Sondern ankommen.

Außenbereich & Garten

Gepflegtes, wertig angelegtes Grundstück mit klarer Zonierung: separierte Parkplätze für Haupteingang und Einliegerwohnung, gepflasterte Zufahrt bis zum massiven Gartenhaus (ca. 42 m²) und zur sehr geräumigen Garage. Im Einfahrtsbereich setzt ein Teichbecken mit Wasserlauf einen ruhigen Akzent. Der Garten ist als Familien‑ und Nutzgarten gedacht – hochwertige Pflanzflächen, Stützmauern, ein großer Bereich für Gemüsebeet sowie mehrere Obstbäume. Ein Schwimmbecken sorgt im Sommer für Abkühlung; der Zugang in den Garten erfolgt komfortabel über den Wintergarten, dass Untergeschoß oder den gepflasterten Einfahrtsbereich. Terrassen‑ und Balkonflächen bieten Sonne zu unterschiedlichen Tageszeiten und schöne Weitblicke.

Ausstattung & Zustand

Mit Liebe zum Detail – durchdacht, gepflegt, wertig

• Nachhaltiger KfW 40 Plus Standard: ökologisch gebaut, ökonomisch betrieben
• Fußbodenheizung in allen Wohnbereichen, 3‑fach‑Verglasung, dezentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung
• Heizsystem mit Pellets (ca. 2–3 t Jahresbedarf lt. Eigentümer), Pelletslager im UG
• PV‑Anlage (7,5 kWp) mit Speicher (ca. 9 kW) – Stromgewinnung für Heute & Morgen
• Internet via Glasfaser – bereit für digitales Leben & Arbeiten
• Hochwertige Küche im Erdgeschoß mit Siemens-Geräten, BORA-Dunstabzug und erhöhter Spülmaschine
• Offener Wohnbereich mit Lohberger-Holzherd mit Backrohr im offenen Wohn-/Essbereich – das warme Herz des Hauses
• Schlafzimmer im EG mit Zirbenholz ausgekleidet – für entspannten Schlaf
• Wintergarten, 3 Balkone, 2 Terrassen – Licht, Luft und Lebensqualität
• Doppelter Sichtdachstuhl in edler Zimmermannsarbeit – jedes Detail stimmt
• UG mit Saunavorbereitung & Dusche – kleine Wellnessoase im Alltag
• Separate Einliegerwohnung mit 2 Stellplätzen – ideal für Angehörige, Mieter, Büro oder Praxis
• EG und UG barrierefrei ausgeführt
• Sehr geräumige Garage (ca. 28 m²) und massive Gartenhütte (ca. 42 m²) – Raum für Werkstatt, Fuhrpark, Ideen
• Garten mit Schwimmbecken, Obstbäumen, Gemüsebeet, Stützmauern & Teichbecken und Wasserlauf im Vorgarten

Energie

• Bedarfsausweis: Endenergiebedarf 49,9 kWh/(m²·a) – Effizienzklasse A
• Primärenergiebedarf: 17,0 kWh/(m²·a)
• Treibhausgasemissionen: 3,4 kg CO₂‑Äquivalent/(m²·a)
• Baujahr Wärmeerzeuger: 2019 (Pellet)
• Energieträger/Technik: Pellets, PV ca. 7,5 kWp mit Speicher ca. 9 kW, dezentrale Lüftung mit WRG, 3‑fach‑Verglasung
• Hinweis: KfW 40 Plus; Angaben laut vorliegendem Energieausweis

Rechtliches & Hinweise

• Provision/Courtage: 2,00 % inkl. 19 % MwSt., verdient und fällig bei notarieller Beurkundung.
• Einliegerwohnung: derzeit vermietet (Details auf Anfrage). Aufteilung in bis zu 3 Einheiten aufgrund separater Zugänge und vorbereiteter Küche im DG grundsätzlich denkbar; rechtliche Voraussetzungen/Genehmigungen sind durch den Käufer zu prüfen.
• Energie & Verbrauch: KfW 40 Plus Standard; jährlicher Pelletbedarf laut Eigentümer ca. 2–3 Tonnen. PV‑Anlage mit Speicher vorhanden.
• Besichtigung: Wir stimmen gerne individuelle Termine mit Ihnen ab – ganz nach Ihren zeitlichen Möglichkeiten. Bei ernsthaftem Interesse freuen wir uns über einen Bonitäts- oder Finanzierungsnachweis, um Ihnen eine reibungslose und zielgerichtete Besichtigung anbieten zu können. Auf Wunsch begleiten wir Sie auch gerne virtuell durch das Haus – per Video- oder Online-Besichtigung.
• Haftung/Exposé: Alle Angaben basieren auf Informationen des Eigentümers; eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit wird nicht übernommen. Maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen sowie die zum Kauf/der Vermietung vorgelegten Unterlagen. Änderungen, Irrtümer sowie ein zwischenzeitlicher Verkauf oder eine Vermietung bleiben vorbehalten – vielen Dank für Ihr Verständnis.

„Lage-, Umgebung und Freizeitaktivitäten“

Elisabethszell ist ein kleiner Ort mit großer Wirkung – eingebettet in die sanfte Hügellandschaft des Bayerischen Waldes, umgeben von Wäldern, klarer Luft und weiter Natur. Hier verschmelzen Ruhe, naturnahes Wohnen und hohe Lebensqualität zu einem seltenen Wohngefühl, das Körper und Seele gleichermaßen anspricht.

Ein stilles Refugium, das überrascht: mit Lebensqualität, mit echtem Naturbezug – und mit allem, was das tägliche Leben braucht. Ob Wandern, Radfahren, Wintersport, Genuss oder Entschleunigung: Die Region eröffnet Möglichkeiten für alle Generationen – ob sportlich aktiv oder lieber genussvoll unterwegs.

Die Liste an Freizeit-Highlights liest sich wie ein Versprechen:

• der WaldWipfelWeg in Maibrunn (ca. 3 km)
• die beliebte Sommerrodelbahn in St. Englmar (ca. 4 km)
• das Skigebiet Predigtstuhl-Arena mit Liften, Loipen und Hüttenzauber (ca. 7 km)
• Winterwanderwege, Rodelstrecken, der Einstieg zum Goldsteig, idyllische Rundwege wie der Bierweg, Mountainbike-Trails und Erlebnispfade
• Erlebnisziele wie der Kletterwald, ein Hochseilgarten, oder familienfreundliche Aussichtspunkte

Gleichzeitig überzeugt die Region mit praktischer Infrastruktur:

• Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Grundversorgung, Kindergarten und Grundschule im nahegelegenen Haibach
• weiterführende Schulen und Fachärzte in Straubing (~30 km), Deggendorf (~36 km) und Viechtach
• die Autobahn A3 (Ausfahrt Bogen) ist in ca. 15 Minuten erreichbar
• ein regionaler Busverkehr verbindet Elisabethszell mit St. Englmar, Bogen und Straubing

Auch digital ist man hier bestens angebunden:

Dank Glasfaser-Internet eignet sich der Standort ideal für Homeoffice, selbstständiges Arbeiten, kreative Berufe oder das digitale Familienleben.

Elisabethszell bietet mehr als Lage – es bietet Haltung:

Ruhe, Geborgenheit und ein Lebensgefühl, das sich nicht in Metern und Minuten messen lässt. Wer es spürt, will bleiben.